Административный штраф за нецелевое использование участка

Нарушение установленного ВРИ земельного участка является основанием для привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Стоит иметь в виду, что в Москве действует «местный» КоАП г. Москвы, ч. 1 ст. 6.7 которого предусматривает штраф за нарушение разрешенного использования земельного участка, установленного правоустанавливающими документами на землю, такими как, например, договор аренды земли.

Выявлением такого рода правонарушений и привлечением к ответственности за их совершение занимается либо Росреестр (ст. 8.8 КоАП РФ), либо Государственная инспекция по недвижимости г. Москвы (ГИН г. Москвы) (ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы). При этом при привлечении к административной ответственности контролирующие органы накладывают штрафы как на юридическое лицо, так и на его руководителя.

В практике Правового центра «Два М» имеется немалое количество успешно завершенных судебных процессов по спорам об оспаривании административного штрафа за нецелевое использование земельного участка. Юристами Правового центра «Два М» с опорой на актуальную судебно-арбитражную практику выработаны соответствующие походы к вопросам исключения либо минимизации рисков нарушения установленного земельному участку вида разрешенного использования.

Причем оказание правовой помощи осуществляется также и на досудебных стадиях – при проведении контрольными органами проверок. Зачастую своевременные рекомендации юристов Правового центра «ДваМ» по ведению договорной работы с арендаторами, по организации взаиморасчетов арендаторами со своими контрагентами позволяли исключить основания для привлечения к административной ответственности на этапе проверок.

Виды разрешенного использования участков

В соответствии с земельным и градостроительным законодательством разрешенное использование может быть нескольких видов, в частности:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляемые совместно с ними.

Установление основных ВРИ земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

При этом, основные и вспомогательные ВРИ выбираются правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Для использования земельного участка в соответствии с условно разрешенным ВРИ необходимо получить соответствующее разрешение.

Основания для исключения рисков нецелевого использования 

Одним из действенных способов исключения рисков нецелевого использования является доказывание вхождения деятельности, осуществляемой не в соответствии с основным ВРИ, в число вспомогательных ВРИ.

Так, например, в Москве действующими правилами землепользования и застройки установлены критерии использования вспомогательных ВРИ, к которым относится осуществление вспомогательного вида (выбранного из числа основных либо условно-разрешенных) совместно с основным и отведение под вспомогательный ВРИ площади, не превышающей 25% от общей площади всех капитальных строений на участке.

Следовательно, деятельность, отвечающая выше перечисленным признакам, не будет признаваться нарушающей целевое назначение и ВРИ участка.

Помимо указанного варианта защиты существуют и иные, такие как:

• оспаривание наложения административного штрафа в связи с недоказанностью нецелевого использования участка;
• использование различных вариантов квалификации осуществляемой на участке деятельности (например, магазин или склад с пунктом выдачи);
• выбор подходящей интерпретации ВРИ, в случае если последний не приведен в соответствие с Классификатором ВРИ.

Следует иметь в виду также и то, важное значение для дальнейшего рассмотрения спора имеет правильная подготовка к проверкам контролирующих органов, включающая в себя:

• юридический аудит рисков;
• анализ договорной работы с арендаторами и внутренней документации (распорядительной, бухгалтерской и др.);
• проработка внешнего облика территории участка, а также расположенных на них объектов;
• разработка инструкций для арендаторов помещений при проведении проверки и другие необходимые действия.