Как узнать о планируемом изъятии земли и что предпринять

Вопрос о предстоящем изъятии земли важен как для инвестора при проверке приобретаемого актива перед сделкой, так и для собственника, чтобы оценить целесообразность дальнейших вложений (ремонт, реконструкция), а также своевременно принять необходимые меры для оспаривания изъятия или подготовиться к спору о стоимости возмещения.

Где содержится информация о планируемом изъятии участка 

На данный момент нет универсального сайта или сервиса, на котором можно посмотреть, подлежит ли участок изъятию. Также отсутствует и какой-либо официальный реестр решений об изъятии земельных участков.  

Не стоит надеяться и на то, что государственный орган сообщит о планируемом изъятии. Безусловно, на одном из этапов процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд у него такая обязанность возникает, но стоит оговориться сразу – далеко не в тот момент, когда такая «идея» у уполномоченного органа появилась. При этом потерянное время может сделать крайне затруднительным отмену незаконного изъятия участка и значительно снизить стоимость изымаемого имущества (а, соответственно, и величину возмещения).

Тогда с чего же начинается изъятие земли и как максимально рано узнать о том, что у государства появились те самые нужды, в связи с которыми неприкосновенность частной собственности может быть нарушена, а имущество может выбыть из владения правообладателей на законных основаниях? 

Как правило, процедура изъятия частной недвижимости для государственных или муниципальных нужд начинается с утверждения уполномоченным органом документации по планировке территории (проекта межевания территории и проекта планировки территории), предусматривающей размещение объектов строительства (объекты транспорта, энергетики, коммунального хозяйства и т. д.), для возведения которых и требуется произвести изъятие. 

При этом документация по планировке территории должна быть опубликована в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации и размещена на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет».

Из документации по планировке территории можно увидеть, входит ли земельный участок в проект межевания или планировки. И если входит, то планируется ли его изъятие или изъятие находящихся на нем объектов капитального строительства. Также про риск изъятия в перспективе можно узнать из генерального плана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ), если на участке запроектированы те или иные объекты инфраструктуры.

В случае изъятия участка в рамках процедуры комплексного развития территории (КРТ), узнать об изъятии можно из ПЗЗ и (или) из проекта решения о КРТ, который также публикуется на официальном сайте уполномоченного органа.

В Москве и Московской области данную информацию можно также найти на сайтах – Портал ГИС ОГД и Геопортал Подмосковья соответственно.

После того, как уполномоченным органом утверждена и опубликована документация по планировке территории, на сайте образования, в границах которого расположен изымаемый земельный участок, публикуется сообщение о планируемом изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (в Москве данное сообщение публикуется на сайте ДГИ г. Москвы). 

Заинтересованные лица в течение 60 (шестидесяти) дней со дня опубликования настоящего сообщения могут ознакомиться со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории и получить полную информацию о предполагаемом изъятии участков и (или) расположенных на них объектов для государственных нужд. При необходимости в этот же срок собственником подается заявление об учете его прав на объекты в зоне планируемого изъятия. 

Отметим, что только после этого уполномоченным органом может быть принято решение об изъятии, о котором уведомляются непосредственно правообладатели изымаемой недвижимости.

Что предпринять, если стало известно о планах государства по изъятию земли и недвижимости

Правовой центр «Два М» рекомендует, в первую очередь, проанализировать планируемое изъятие на предмет законности. В ряде случаев у правообладателей запланированной к изъятию недвижимости есть возможность успешно оспорить изъятие в судебном порядке.

Так, если основанием для изъятия земли или недвижимости служит проект планировки территории (ППТ), необходимо учитывать, что такой проект не является бессрочным. У органа власти есть 6 (шесть) лет со дня утверждения ППТ на то, чтобы приступить к строительству публичного объекта, для которого запланировано изъятие. В противном случае, проект планировки территории в части определения границ зон планируемого размещения объекта утрачивает свою силу. Другими словами, изъятие участка у частного собственника для целей размещения такого объекта является незаконным. 

Отметим, что законом не допускается произвольное отображение органами власти красных линий в документации по планировке территории под будущими объектами строительства для государственных или муниципальных нужд с наложением их на частные территории. Обязательным условием изъятия частных земель под строительство или реконструкцию инфраструктурных объектов государственного значения является отсутствие иных вариантов их строительства или реконструкции.

Принудительное изъятие земельного участка у собственника может быть признано незаконным, если обосновать, что объект, для возведения которого запланировано изъятие, с технической точки зрения можно разместить иным образом – так, чтобы зона размещения не включала тот или иной частный земельный участок. 

В том случае, если основания для оспаривания планируемого изъятия земли не выявлены, правообладателю изымаемого участка и (или) зданий следует предпринять меры, направленные на минимизацию своих экономических потерь в связи с изъятием. 

Необходимо понимать, что оценка возмещения при изъятии производится уполномоченным органом (или лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории при реализации КРТ) и, с большой степенью вероятностью, не будет учитывать интересы правообладателя изымаемой недвижимости. На практике такая оценка содержит лишь значительно заниженную рыночную стоимость подлежащих изъятию участка и зданий. 

Вместе с тем, действуя активно и заблаговременно, правообладатель изымаемой недвижимости имеет возможность не только существенно повысить ее выкупную цену, но и компенсировать за счет государства все понесенные в связи с изъятием убытки, включая упущенную выгоду (например, не дополученный доход от сдачи здания или помещений в аренду). 

Для этих целей Правовой центр «Два М» рекомендует обеспечить подготовку внесудебных отчетов об оценке изымаемого имущества (в некоторых случаях целесообразно предварительно изменить разрешенное использование земли на более «дорогое»), произвести расчет убытков и подготовить их документальное обоснование (заключить хозяйственные договоры с формально не аффилированными партнерами с условием о выплате компенсации в случае их досрочного расторжения), решить вопросы с проблемными объектами (незарегистрированные права, отсутствие долгосрочного договора аренды земельного участка и т. д.). 

Крайне важно совершить указанные действия до принятия уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка.

Отметим, что нередко размер убытков в связи с изъятием превышает совокупную кадастровую стоимость изымаемой недвижимости. 

Какие юридические услуги готов оказать «Два М»

Изъятие земли и объектов недвижимости государством не происходит одномоментно. Этому предшествует целый ряд правовых процедур. Но часто правообладатели узнают о том, что участок изымают, уже на заключительном этапе процедуры, после принятия уполномоченным органом соответствующего решения, что значительно сужает возможности правовой защиты. 

Правовой центр «Два М» готов проверить участок или объекты капитального строительства на потенциальную возможность их изъятия как в рамках подготовки к сделке, так и в иных случаях в рамках градостроительного аудита участка. 

В каждом конкретном случае юристами «Два М» вырабатывается дорожная карта действий, направленная на максимальную защиту интересов клиента в зависимости от того, имеются ли законные основания для изъятия, можно ли оспорить градостроительную документацию, акт об изъятии либо же целесообразно направить усилия на получение от государства наиболее полной компенсации.

Исходя из анализа финансово—хозяйственной деятельности организации клиента, Правовой центр «Два М» обеспечит подготовку документации в обоснование понесенных убытков в связи с принудительным изъятием земельного участка и (или) объектов недвижимости и при необходимости представит интересы правообладателя недвижимости в суде.