Незарегистрированная недвижимость

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из чего, недвижимость «появляется» в правовом поле тогда, когда она зарегистрирована в реестре. Однако бывают ситуации, при которых собственник не зарегистрировал права на недвижимость. 

При этом отсутствие регистрации в случае, когда она необходима, может повлечь негативные последствия. Так, такой недвижимостью нельзя распоряжаться (продать, подарить, обменять). Более того, сохраняется риск того, что права на данную недвижимость могут быть зарегистрированы за кем-то другим. 

Как зарегистрировать права на недвижимость

При наличии правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения и др.) сделать это достаточно просто, необходимо лишь подать соответствующее заявление в Росреестр. Формально, права возникшие до 1998 г (так называемые ранее возникшие права) регистрировать не обязательно. Но сделать это крайне желательно, так как иначе можно столкнуться с такими неприятными сюрпризами как регистрация права на этот объект за муниципалитетом или третьими лицами, попытки сноса незарегистрированного объекта как самовольного и т.д.

Распространённый источник споров – ситуации когда правоустанавливающие документы на объект есть, но он в них недостаточно точно идентифицирован. Например при приватизации предприятий перечни предаваемого имущества часто составлялись без должной детализации. Также споры возникают если фактическая площадь объекта отличается от указанной в правоустанавливающих документах. В подобных ситуациях Росреестр часто отказывает в регистрации и оформление права на незарегистрированную недвижимость переходит в судебную плоскость. В зависимости от ряда обстоятельств может идти речь об оспаривании отказа Росреестра в регистрации или о признании права на незарегистрированную недвижимость в порядке искового производства. 

Однако бывают ситуации, когда таких документов у потенциального собственника незарегистрированной недвижимости не имеется вовсе. 

В этом случае есть несколько механизмов, которые позволяют такую недвижимость легализовать в правовом поле: 

• приобретательная давность;
• бесхозяйные объекты недвижимости.

Приобретательная давность

Приобретательная давность – установленный законом способ приобретения физическим или юридическим лицом права собственности на объект недвижимого имущества или движимую вещь, в отношении которого лицо в силу объективных или субъективных причин не располагает правоустанавливающими документами (разрешительная документация, свидетельство о праве, договор купли-продажи и др.) Такой способ приобретения права урегулирован ст. 234 Гражданского кодекса РФ.

Для признания права собственности на недвижимое имущество лицо должно соответствовать совокупности условий, а именно владеть вещью:

в течение 15 лет, которые исчисляются со дня поступления вещи в открытое владение лица или его правопредшественника;

• добросовестно;
• открыто;
• непрерывно;
• как своим собственным.

При этом стоит отметить, что признать право собственности в порядке приобретательной давности можно только в судебном порядке.

Подробно о приобретательной давности

Бесхозяйные объекты недвижимости

Бесхозяйным признает имущество, которое не имеет собственника, собственник которой неизвестен или от которой такой отказался.

Для приобретения права собственности на бесхозяйный объект недвижимости необходимо чтобы такой объект был поставлен на соответствующий учет в Росреестре. Такая постановка происходит на основании обращения органа местного самоуправления, на территории которого расположен такой объект.

Через год после постановки недвижимости на учет заинтересованное лицо может обращаться в суд с заявлением в порядке особого производства за признанием за ним права собственности. При этом в отношении имущества не должно быть никакого спора.

Подробно о бесхозяйных объектах

Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт представления интересов владельцев в спорах о признании за ними права собственности, в том числе в отношении объектов, поставленных на учет в качестве бесхозяйным, по приобретательной давности.

Сопровождение спора квалифицированными юристами «Два М» позволит грамотно выстроить стратегию дела, обеспечить доказанность наличия у владельца прав на объект и высококвалифицированное представление интересов в суде.