Размещение некапитальных объектов на арендованных участках в Москве

На земельных участках из государственной собственности предоставленных в долгосрочную аренду под эксплуатацию или строительство капитальных зданий могут в дополнение к этим целям размещаться некапитальные объекты. 

При этом такое размещение возможно только по дополнительному соглашению к договору аренды, заключаемому после согласования такого объекта с комиссией при Департаменте городского имущества Москвы. 

Виды и параметры некапитальных строений, которые могут размещаться на арендованных участках в Москве, установлены Постановлением Правительства Москвы № 636 от 13.11.2012 г. 

Обращаем внимание, что предоставление участков в Москве специально под размещение некапитального объекта также возможно, но производится по существенно иной процедуре. Подобно об этом. 

При этом размещение некапитального объекта на арендованном участке без соответствующего согласования влечёт принудительный демонтаж такого объекта. Причем во внесудебном порядке и в сжатые сроки. 

Нужно отметить что существует неоднозначная ситуация в отношении некапитальных объектов, законно размещённых на арендованных участках в период, когда их согласование не требовалось. В отношении таких объектов уполномоченными органонами Москвы также нередко промаются решения о внесудебном сносе, хотя нормативные основания для этого и отсутствуют. Так юристам Правового центра в деле А40-210344/2023 удалось доказать незаконность так называемых «рекомендаций» (фактичекски – предписания) о сносе некапитальных объектов, правомерно размещённых на аренном участке в тот период, когда делать это ещё можно было без специальных разрешений или согласований. 

Виды некапитальных объектов, которые могут размещаться на арендованных участках в Москве

Конкретные виды некапитальных объектов, которые могут быть согласованы на арендованном участке, зависят от разрешённого использования участка, назначения расположенных на нём капитальных зданий. Но при этом речь может идти как о размещении некапитальных строений с тем же функциональным назначением, что и капитальные здания на участке, так и предназначенных для иных видов деятельности, допустимых на таком участке. В том числе с учётом вспомогательных видов разрешённого использования. Например, речь может идти о размещении на участках производственного или офисного назначения некапитальных спортивных объектов, аттракционов. Так недавно специалистов Правого центра согласовали размещение такого специфического объекта как скалодром на участке спортивного магазина. 

Так наиболее широкий перечень видов некапитальных объектов установлен для арендованных участков производственного назначения. К ним относятся, в том числе, отапливаемые и подключённые к иным инженерным сетям некапитальные строения площадью до 500 кв. м. каждое, занимающие суммарно до 25% свободной от застройки площади участка. При этом такие некапитальные сооружения должны использоваться для «обслуживания объектов капитального строительства» что в контексте промышленной зоны оставляет достаточно большое поле вариантов использования (склады, гаражи, мастерские и т.д.). То есть такие некапитальные объекты по своей хозяйственной ценности сравнимы с капитальными зданиями.  

На участках как производственного, так и различного иного назначения допускается размещение, в том числе:

• КПП и диспетчерских площадью до 30 кв. м. 
• трансформаторных подстанций площадью до 25 кв. м. 
• спортивных объектов, включая закрытые с подключением к инженерным сетям. 
• аттракционов. 
• хозяйственных объектов (площадок, навесов) с незамкнутым контуром и без подключения к инженерным сетям кроме электроснабжения.

Отдельно регламентированы процедуры согласования заборов и шлагбаумов, установки некапитальных объектов на строительных площадках и т.д.

Процедура согласования некапитального объекта на арендованных участках в Москве

Решение о согласовании некапитального объекта принимается межведомственной комиссией при Департаменте городского имущества Москвы, в состав которой входят представители практически всех основных городских ведомств. На основании решения комиссии данный департамент готовит дополнительное соглашение к договору аренды.

Для вынесения вопроса на рассмотрение комиссии необходима подготовка проекта размещения некапитального объекта в соответствии с установленными Постановлением № 636 требованиям. Содержание проекта и перечень прилагаемых к нему документов зависит как от вида некапитального объекта, так и от специфики арендованного участка (вхождение в зоны объектов культурного наследия, охраняемые природные территории). При этом, в любом случае, проект включает архитектурный облик и конструктивные решения объекта, схему его размещения на участке (с учётом смежных зданий, подземных коммуникаций, зон с особыми условиями использования территории и т.д.) обоснование его соответствия критериям некапитальности и т.д. 

Необходимо учитывать, что на стадии подготовки к вынесению на комиссию проект рассылается для предварительного рассмотрения во все задействованные в соответствующей комиссии ведомства. Которые активно пользуются правом на представление замечаний. При этом для успешного прохождения комиссии объект должен соответствовать требованиям к дизайнерским и планировочным решениям, как установленным нормативно, так и определяемым сложившейся в Москве практикой. В связи с чем в сложных случаях, например, при размещении некапитальных объектов на территориях культурного наследия, целесообразно провести предварительное согласование с ведомствами, чьё мнение будет иметь решающее значение для размещения конкретного объекта. 

Правовой центр готов как взять на себя юридическое сопровождение процедуры согласования размещения некапитального объекта, заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, так и обеспечить привлечение компетентных технических специалистов для проектирования некапитального объекта, разработки необходимой для его согласования документации. При этом учесть не только все нормативные требования, но и сложившуюся практику, пожелания входящих в состав межведомственной комиссии инстанций.