Индивидуальное жилищное строительство в зоне «Ф»

Зона «Ф» (сохраняемого землепользования) может быть установлена Правилами землепользования и застройки г. Москвы (ПЗЗ Москвы) в том числе в отношении земель, целевым назначением которых является индивидуальных строительство жилых или садовых домов.

Количество земельных участков, имеющих разрешённое использование для ИЖС, ЛПХ или садоводство, которые находятся в территориальной зоне сохраняемого землепользования, то есть в зоне «Ф», достаточно велико. В особенности в границах Троицкого и Новомосковского административных округов.

В случае если параметры разрешённого строительства доя незастроенного участка установлены «по существующему положению» (индекс Ф/Ф/Ф). Иными словами, нахоженные незастроенного участка в зоне «Ф» предполагает запрет в его использовании по целевому назначению, поскольку в указанном случае строительство капитальных объектов не допускается.

Вопреки распространенному мнению, данное правило полной мере распространяется на участки под ИЖС или садоводство, включённые в зону «Ф». В том числе нахождение в зоне сохраняемого землепользования исключает регистрацию дома в порядке «дачной амнистии». Равно как и препятствует легализации такого дома в судебном порядке.

Последствия строительства индивидуального жилого дома в зоне «Ф» выражаются в невозможности зарегистрировать права на возведенный жилой дом в ЕГРН, а также в риске его признания самовольной постройкой и последующем сносе. При этом в Москве, в отличие от их регионов, работа по выявлению таких домов ведётся весьма активно.

При этом, несмотря на то что запрет строительства жилого дома на земельном участке для ИЖС не отвечает существу законодательного регулирования в области градостроительства, перспективы оспаривания ПЗЗ Москвы в части исключения участка из зоны «Ф» отсутствуют. 

Соответственно, единственным вариантом снятия описанных градостроительных ограничений с земельного участка для ИЖС является внесение изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы. 

Если при учёте вышеуказанных обстоятельств всё же планируется покупка участка под ИЖС в зоне «Ф» то рекомендуется проведение комплексного градостроительного аудита участка для оценки перспектив изменения ПЗЗ Москвы, а также выявления действующих ограничений. Так в большинстве случаев изменение ПЗЗ участка в зоне «Ф» возможно, но нужно учитывать что:

• в отношении участка или прилегающей территорий у города могут иметься планы по строительству дорог, иной инфраструктуры, объектов, требующих наличия санитарно-защитной зоны. В отношении участков, входящих в зону влияния подобных проектов резко увеличивается вероятность отказа в изменении ПЗЗ.
• на участок могут накладываться иные ограничения, препятствующие строительству помимо зоны сохраняемого землепользования. Например, зоны охраны объектов культурного наследия
• в отношении участков, входящих в крупные массивы в отдалении от сложившейся застройки может потребоваться подготовка документации по планировке территории на весь такой массив, что значительно усложняет и удорожает процедуру.