Индивидуальное жилищное строительство в зоне «Ф»

Для получения бесплатной предварительной юридической консультации по интересующему вопросу воспользуйтесь интерактивной формой ниже, свяжитесь по WhatsApp или по телефону +7 (495) 989-47-25.

Зона «Ф» (сохраняемого землепользования) может быть установлена Правилами землепользования и застройки г. Москвы (ПЗЗ Москвы) в том числе в отношении земель, целевым назначением которых является индивидуальное строительство жилых или садовых домов.

Количество земельных участков, имеющих разрешённое использование для ИЖС, ЛПХ или садоводство, которые находятся в территориальной зоне сохраняемого землепользования, то есть в зоне «Ф», достаточно велико. В особенности в границах Троицкого и Новомосковского административных округов.

В случае если параметры разрешённого строительства для незастроенного участка установлены «по существующему положению» (индекс Ф/Ф/Ф). Иными словами, нахоженные незастроенного участка в зоне «Ф» предполагает запрет в его использовании по целевому назначению, поскольку в указанном случае строительство капитальных объектов не допускается. Вопреки распространенному мнению, данное правило полной мере распространяется на участки под ИЖС или садоводство, включённые в зону «Ф». 

Нахождение в зоне сохраняемого землепользования исключает регистрацию дома в порядке «дачной амнистии». Равно как и препятствует легализации такого дома в судебном порядке.

Последствия строительства индивидуального жилого дома в зоне «Ф» выражаются в невозможности зарегистрировать права на возведенный жилой дом в ЕГРН, а также в высоком риске его признания самовольной постройкой и последующем сносе. Ужесточившаяся судебная практика подтверждает, что самовольные постройки подлежат сносу, а владельцы таких объектов несут значительные убытки, включая утрату вложенных средств. При этом в Москве, в отличие от их регионов, работа по выявлению таких домов ведётся весьма активно.

Несмотря на сложности, возможность внесения изменений в ПЗЗ Москвы для исключения участка из зоны «Ф» является вполне реальной. При правильном подходе, включающем проведение комплексного градостроительного аудита и взаимодействие с профильными органами, в большинстве случаев изменения ПЗЗ возможны. Важно учитывать:

• в отношении участка или прилегающей территорий у города могут иметься планы по строительству дорог, иной инфраструктуры, объектов, требующих наличия санитарно-защитной зоны. В отношении участков, входящих в зону влияния подобных проектов резко увеличивается вероятность отказа в изменении ПЗЗ;
• на участок могут накладываться иные ограничения, препятствующие строительству помимо зоны сохраняемого землепользования. Например, зоны охраны объектов культурного наследия;
• в отношении участков, входящих в крупные массивы в отдалении от сложившейся застройки может потребоваться подготовка документации по планировке территории на весь такой массив, что значительно усложняет и удорожает процедуру.

Правовой центр «Два М» обладает многолетним опытом в области внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Мы предлагаем:

• Проведение детального градостроительного аудита вашего участка;
• Разработку стратегии и полное сопровождение процедуры внесения изменений в ПЗЗ;
• Консультации по минимизации рисков признания объекта самовольной постройкой.
• 
  

Обратившись в «Два М», вы получаете профессиональную поддержку на каждом этапе, от анализа ситуации до достижения положительного результата.