Признали за компанией право собственности в силу приобретательной давности на нежилое здание в Москве

В рамках дела № А40-285919/22 юристы «Два М» добились признания за компанией права собственности в силу приобретательной давности на нежилое здание производственного назначения в Москве. Это помогло избежать потери объекта недвижимости с кадастровой стоимостью более 33,5 млн. руб. вследствие возможной регистрации на него прав города как на бесхозяйное имущество, а также вытекающих из этого проблем с земельными правоотношениями.

Фабула дела:

В 1994 году была осуществлена приватизация имущественного комплекса предприятия по производству кондитерских изделий в Москве. 

В приватизируемый комплекс вошло множество нежилых зданий, которые были поименованы в договоре купли-продажи в качестве предмета приватизации и после регистрации за компанией прав – в свидетельстве о праве собственности. 

Однако, как выяснилось гораздо позднее, одно нежилое здание площадью 5 896 кв. м, расположенное на территории того же приватизированного имущественного комплекса, не нашло отражения в документах о приватизации. Данное здание было введено в эксплуатацию несколько позднее в том же году и начало эксплуатироваться компанией в производственных целях наряду с другими зданиями комплекса. Земельный участок под имущественным комплексом был предоставлен компании в долгосрочную аренду.

В 2019 году не вошедшее в постсоветское время в перечень приватизируемых объектов нежилое здание было «внезапно выявлено» Госинспекцией по недвижимости в рамках контрольно-надзорных мероприятий и поставлено ДГИ Москвы на учет в качестве бесхозяйного имущества. Данное действие повлекло для компании угрозу регистрации за городом прав на объект недвижимости, используемый и обслуживаемый ею уже на протяжении многих лет. 

В такой ситуации речь шла о необходимости защиты владения лица, хотя и не являющегося собственником, но владеющего имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, как своим собственным.

Юристы «Два М» по земле и недвижимости, Андрей Соколов и Надежда Каштанова, подготовили доказательственную базу и обратились в арбитражный суд с иском о признании за компанией-клиентом права собственности на здание по приобретательной давности.

Выводы судов:

Суды пришли к выводу о наличии всей совокупности условий, необходимых для приобретения компанией права собственности на здание в силу приобретательной давности, поддержав следующие доводы ее представителей: 

• с момента ввода в эксплуатацию, то есть на протяжении уже более 15 лет, компания (в том числе, в лице своего правопредшественника) непрерывно осуществляет владение и пользование зданием как своим собственным, включенным в состав недвижимого имущества, несет расходы на его содержание. Факт эксплуатации, в том числе, подтверждается актами о разграничении эксплуатационной ответственности по сетям, а также договорами с ресурсоснабжающими организациями. 
• здание неоднократно становилось предметом технического учета, а также было отражено в плане участка к заключенному с городом в 2001 году договору аренды, что подтверждает открытый характер владения;
• со стороны третьих лиц, включая публичные органы, никаких правопритязаний в отношении здания не заявлялось, что подтверждает добросовестность владения;
• здание соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также является безопасным для целей эксплуатации, что подтверждается представленным истцом в дело экспертным заключением.

Принятый судебный акт стал основанием для регистрации права собственности компании на здание в ЕГРН.

Предварительно было оспорено признание городской собственности на данный объект как на бесхозяйный (дело № 33-30748/2023 в Мосгорсуде).

Изменения в судебной практике по приобретательной давности:

С 2010 по 2020 год судами применялся крайне жесткий подход к доказыванию возникновения права собственности на недвижимость по приобретательной давности. 

В частности, считалось, что требовать признать за собой право на объект в таком порядке может только лицо, которое не знало и не могло знать об отсутствии у него законных оснований приобретения права собственности (требование о добросовестном заблуждении). Однако, отвечать такому критерию добросовестности в отсутствие надлежащих документов о возникновении права и регистрации в ЕГРН на практике было невозможно.

Все изменилось с принятием в конце 2020 года Конституционным Судом постановления № 48-П. Требования к доказыванию добросовестности в делах о признании права собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество значительно смягчились. 

В настоящее время суды исходят из того, что даже при полном отсутствии каких-либо документов в отношении недвижимого имущества (то есть, когда лицо явно осведомлено об отсутствии законных оснований своего владения), на него можно признать право собственности в порядке приобретательной давности. 

Произошедшие в практике по приобретательной давности изменения обеспечивают реальную возможность для многих организаций вернуть в нормальный хозяйственный оборот «проблемную» коммерческую и производственную недвижимость.