Перевод земель сельскохозяйственного назначения под садоводство в Московской области

Отнесение земель из зоны сельскохозяйственного производства к зоне садоводства (СХ-2 в правилах землепользования и застройки в Московской области) радикально увеличивает их коммерческую привлекательность поскольку позволяет строительство капитальных домов с теми же предельными параметрами, что установлены для объектов индивидуального жилищного строительства. 

При этом изменение категории земель не требуется. В то же время одним из альтернативных вариантов является включение участка в границу населённого пункта с отнесением к зоне садоводства в границах населённого пункта либо индивидуального жилищного строительства (Ж-2)

Для перевода участка сельскохозяйственного назначения в зону садоводства потребуется внесение изменений:

• в генеральный план соответствующего городского округа Московской области.
• в правила землепользования и застройки городского округа.

При этом обе данных процедуры потребуют обоснования:

• возможности и целесообразности использования участков под садоводство;
• нецелесообразности их использования под сельскохозяйственное производство.

В том числе для внесения изменений в генеральный план (для участков более 0,5 га) потребуется разработка и утверждение градостроительной концепции развития территории с расчетом нагрузки на транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру местности. 

Подготовка данной концепции предполагает достаточно детальное рассмотрение как существующего положения (расположение участка относительно населённых пунктов и инфраструктуры, выхождение в зоны с особыми условиями использования и т.д.) так и планируемой застройки. 

А для изменения ПЗЗ  потребуется заключение проектной организации, состоящей в СРО, о соответствии вносимых изменений требованиям технических регламентов. Которое также потребует довольно подробную проработку планируемой застройки.

Отдельного рассмотрения требуют ситуации, когда при переводе сельхозучастков под садоводство для них устанавливается зона комплексного развития территории (КРТ), что актуально при переводе больших массивов земель.

При этом решения об изменении Генплана и ПЗЗ принимаются по результатам многоэтапной процедуры с учётом мнений местной администрации, Минсельхоза, Главархитектуры Московской области иных областных ведомств. Так решение принимается Градостроительным советом Московской области только после сбора заключений от всех заинтересованных ведомств, подготовки рекомендаций по вопросу от Главархитектуры Московской области. 

В свою очередь отказ в переводе сельхозземель под садоводство может быть вынесен, в том числе, и по соображениям нецелесообразности  если по мнение одного из согласующих органов, будет против такого перевода. И оспорить такой отказ в судебном порядке будет невозможно.  

В случае если участок отнесён к особо ценным продуктивным угодьям – предварительно необходимо будет исключить участок из данного перечня.  

Но и в иных случаях целесообразно представить доказательства невозможности использования участка для товарного сельхозпроизводства ввиду качества почв, рельефа, расположения и т.д. (в том числе в виде экспертных заключений) А также снизить кадастровую стоимость участка (даже если она не настолько высока чтобы участок относится к особо ценным продуктивным угодьям).

В случае наличия вопросов пересечения участка с лесным фондом – также потребуется их урегулировать.

Как избежать отказа в переводе земель сельскохозяйственного назначения под садоводство

Для минимизации риска отказа в переводе сельхозучастка под садоводство мы рекомендуем:

• собрать и проанализировать всю исходную информацию об участке и прилегающей территории (градостроительный аудит).
• провести предварительные консультации с местной администрацией и иными задействованными в процедуре ведомствами. 

И только по итогам данных подготовительных мероприятий переходить к подготовке формального основания вносимых изменений и подавать соответствующее заявление в Главархитектуру Московской области.  

Почему «Два М»

Специалисты Правового центра при реализации проектов по переводу земель сельхозназначения под садоводство и дачное строительство, иному изменению градостроительного регламента готовы обеспечить:

• индивидуальный подход к каждому участку с учётом его специфики. Работу мы начинаем только после детального изучения конкретного объекта и составления «дорожной карты» реализации проекта;
• налаженное взаимодействие юристов, проектировщиков и специалистов в иных областях.

Эти принципы работы в сочетании с многолетним опытом позволяют минимизировать риск собственника участка не поучить, после понесённых затрат и потраченного времени, желаемый результат.