Перевод земель сельскохозяйственного назначения под садоводство в Московской области

Отнесение земель из зоны сельскохозяйственного производства к зоне садоводства (СХ-2 в правилах землепользования и застройки в Московской области) радикально увеличивает их коммерческую привлекательность поскольку позволяет строительство капитальных домов с теми же предельными параметрами, что установлены для объектов индивидуального жилищного строительства. При этом изменение категории земель не требуется.

Вместе с тем, с конца 2024 года в Московской области перевод земель сельхозназначения, находящихся в частной собственности, в зону ведения садоводства, по общему правилу, не допускается. Исключением являются участки с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования под садоводство.

Таким образом, перевод сельхоз участка в территорию ведения садоводства возможен только, если участку установлен вид разрешенного использования под садоводство. Для иных участков подходящим вариантом является включение участка в границу населённого пункта с отнесением к зоне индивидуального жилищного строительства (Ж-2).

Вместе с тем, если сельхоз участку установлен ВРИ садоводство (код 13.2), но в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования участок отнесен к сельхоз производства (СХ-3), потребуется внесение изменений:

• в генеральный план соответствующего городского округа Московской области.
• в правила землепользования и застройки городского округа.

В противном случае, возникнут проблемы с застройкой участка, так как градостроительный регламент зоны сельхозпроизводства не позволяет размещать на участке жилые дома и любые иные объекты строительства, не связанные с ведением сельского хозяйства. 

Отдельного рассмотрения требует возможность застройки земельного участка жилыми объектами в рамках включения участка в зону комплексного развития территории (КРТ), что актуально при переводе больших массивов земель. Однако, необходимо отметить, что застройка участка в рамках КРТ может накладывать на собственника дополнительные обязательства в части обеспечения инфраструктурой и дополнительную ответственность в соответствии с соглашением о КРТ. 

Почему «Два М»

Специалисты Правового центра при реализации проектов по переводу земель сельхозназначения, изменению градостроительного регламента готовы обеспечить:

• индивидуальный подход к каждому участку с учётом его специфики. Работу мы начинаем только после детального изучения конкретного объекта и составления «дорожной карты» реализации проекта;
• налаженное взаимодействие юристов, проектировщиков и специалистов в иных областях.

Эти принципы работы в сочетании с многолетним опытом позволяют минимизировать риск собственника участка не получить, после понесённых затрат и потраченного времени, желаемый результат.