Перевод сельскохозяйственных земель в земли населённых пунктов в Московской области

Включение участка земель сельскохозяйственного назначения в границы населённого пункта актуально в первую очередь для последующего строительства на таком участке жилья или иных объектов, не связанных с сельским хозяйством. 

В ряде случаев перевод участка сельхозземель в земли населённого пункта актуален и без привязки к планируемому строительству. Например, для снятия таких ограничений, предусмотренных для категории земель сельхозназначения, как преимущественное право покупки, ответственность за неосвоение участка.

Необходимо учитывать, что в ряде случаев альтернативой включению участка в границы населённого пункта может быть его перевод в зону садоводства (СХ-2), категорию земель промышленности или особо охраняемых территорий и объектов (для размещения объектов отдыха).

Для включения участка в границы населённого пункта с целью дальнейшей застройки потребуется:

• внести изменения в генеральный план городского округа в части как границы населённого пункта так и функциональной зоны, которой будет отнесён переводимый участок (должна соответствовать виду планируемого строительства);
• внести изменения в правила землепользования и застройки;
• изменить категорию и вид разрешённого использования участка в ЕГРН.

При этом включение участка сельхозземель в границы населённого пункта в Московской области в настоящее время весьма не простая задача поскольку:

• требует одобрения местной администрации так и ряда ведомств на уровне правительства Московской области;
• такое одобрение зависит в значительной степени от усмотрения местной администрации и согласующих ведомств (во многий случаях их позицию нельзя оспорить в судебном порядке);
• уже на этапе изменения границы населённого пункта требуется достаточно подробная проработка планируемой застройки. 

Вопрос осложняется тем, что для категории земель сельскохозяйственного назначения установлен ряд особых требований, обусловленных повышенной заботой законодателя о сохранении плодородных земель как невосполнимого природного ресурса. Причём данные особые требования отличаются в зависимости от вида участка в пределах категории земель сельхозназначения. Так особо ценные продуктивные угодья, мелиорируемые земли потребуется предварительно исключать из соответствующих перечней).

Юристы Правового центра знакомы не только с нормативной базой, но и с практической спецификой перевода земельных участков сельхозназначения в земли населённых пунктов в Московской области. Это позволяет нам избежать лишних затрат и потери времени при реализации таких процедур.

Порядок включения участка сельхозземель в границы населённого пункта

Процедура включения сельскохозяйственного участка в границы населённого пункта в Московской области на практике включает следующие этапы, часть из которых формально не обязательны, но целесообразны для минимизации риска отказ:

• сбор и анализ исходных данных по участку (градостроительный аудит).
• проведение консультаций с местной администрацией и задействованными в процедуре ведомствами Московской области.  
• (при необходимости) исключение участка из особо ценных продуктивных сельхозугодий, мелиорируемы земель, зон с особыми условиями использования территории. Получение иных согласований. 
• подготовка обосновывающих материалов для внесения изменений в Генплан и ПЗЗ. 
• внесение изменений в Генплан:

1. подача заявления об изменении генплана в Мособлархитектуру. Рассмотрение заявления местной администрацией и согласующими ведомствами Московской области.
2. рассмотрение вопроса Градостроительным советом Московской области.
3. подготовка, согласование и утверждение генплана в новой редакции с одобренными изменениями.

• внесение изменений в ПЗЗ с установлением подходящей территориальной зоны либо зоны комплексного развития территории (КРТ) с требуемыми параметрами. Процедура в целом схожа с изменением генплана, может проводиться параллельно. 
• изменение сведений о категории и разрешённом использовании участка в ЕГРН на основании утверждённых и ПЗЗ. Решение об изменении категории или иные разрешения и согласования на данном этапе не требуется. В ряде случаев необходимо внести плату за изменение ВРИ. 

Ниже подробно рассмотрены данные этапы.

Подготовка к внесению изменений в Генплан и ПЗЗ при включении сельхозземель в границу населённого пункта

Проведение градостроительного аудита участка

До начала действий по изменению генерального плана целесообразно детально изучить текущее состояние участка – утверждённую в его отношении градостроительную документацию, вхождение в те или иные зоны с особыми условиями использования территории (градостроительный аудит). 

На этом этапе юристы Правового центра оценят как перспективы положительного разрешения вопроса в целом, так и перечень процедур, которые потребуется до формального обращения за изменением генплана или при рассмотрении такого обращения. На основании чего составят дорожную карту реализации данного проекта, включая необходимые исходя из специфики участка подготовительные мероприятия.

В том числе речь может или об изменении кадастровой стоимости участка, корректировке границ зон с особыми условиями использования территории или получении согласования на размещение объекта в них, устранении пересечений с лесным фондом и т.д. В ряде случаев может потребоваться межевание участка для исключения из него территорий, препятствующих включению в границы населённого пункта. 

В случае, если участок отнесён к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, мелиорируемым землям, до начала процедуры изменения генплана и ПЗЗ необходимо, соответственно, исключить участок из списка мелиорируемых, снизить его кадастровую стоимость. 

Предварительные переговоры с администрацией городского округа и при необходимости с иными согласующими органами

На данном этапе специалисты Правового центра выяснят пожелания администрации городского округа и иных инстанций, позиция которых будет учитываться при внесении изменений в генплан и ПЗЗ, относительно возможной застройки и дальнейшего использования участка.  

Данные пожелания целесообразно будет учесть при разработке документации для изменения генплана и ПЗЗ. Речь идёт о назначении будущих объектов капитального строительства, их предельных параметрах (плотности и высотности застройки, перечне создаваемой для таких объектов инфраструктуры, способах обеспечения транспортной доступности, обеспечения коммунальными услугами). На этом этапе оговариваются, в том числе, предельные площади и высотности будущих объектов, «социальная нагрузка», которую потребуется принять на себя собственнику участка при его застройке.  

На этом этапе необходимо определиться, планируется ли застройка включаемых в границу населённого пункта участков в общем порядке или в режиме комплексного развития территории. 

По итогам проведённых переговоров юристы Правового центра уточнят дорожную карту по включению участка в границы населённого пункта. После чего  приступают непосредственно к процедурам изменения генплана и ПЗЗ.

Внесение изменений в генеральный план в части границ населённых пунктов и функциональной зоны

Подготовка обосновывающих документов

Обоснование для внесения изменений в генеральный план предоставляется в виде:

• градостроительной концепции территории для многоквартирной жилой застройки.
• декларации о намерениях по планируемому развитию территории для случаев планируемого размещения объектов транспортной инфраструктуры, социального назначения, общественно-делового назначения, производственного назначения (то есть практически во всех случаях планируемой нежилой застройки).

Также необходимо предоставить и обоснование вносимых изменений в свободной форме.

В указанных концепции или декларации предусматривается достаточно подробная проработка решений по будущей застройке участка и по порядку её осуществления. В том числе параметры будущей застройки, обеспечение транспортной доступности, источники финансирования проекта, создаваемые по итогам его реализации рабочие места, планируемые налоговые поступления и т.д.

Причём обосновать возможность планируемого строительства потребуется не только с точки зрения соблюдения обязательных требований федеральных и областных нормативных документов (по параметрам и взаимному расположению объектов, обеспечению транспортной, социальной, коммунальной т.д. инфраструктурой). Но и с точки зрения интересов согласующих инстанций - полезности для развития прилегающей территории и городского округа в целом, соответствия сложившимся в Московской области неформальным требованиям к соответствующим видам застройки, фактически имеющимся планам развития населённого пункта, целевым программам и т.д. В этой части будут учтены результаты проведённых на предшествующем этапе переговоров.

Также в обосновании целесообразно отразит невозможность или затруднённость использования участка для сельхозпроизводства, приложить подтверждающие документы о низком плодородии почв, неблагоприятном рельефе, вхождении в зоны с особыми условиями использования, препятствующими сельхозпроизводству (подробно о таком обосновании).

Привлечение для их подготовки проектной организации, состоящей в СРО, формально не требуется, но в ряде случаев привлечение такой организации весьма целесообразно. Правовой центр «Два М» имеет наработанные контакты с проектировщиками, экспертами и иными специалистами, привлечение которых может потребоваться на этапе подготовки обоснования для изменения генплана и ПЗЗ. Это позволяет обеспечить высокий стандарт подготовки обосновывающих документов как с юридической, так и с градостроительной точек зрения.  

Также на этом этапе производятся согласования подготавливаемой документации по отдельным вопросам с Минсельхозом Московской области, а также с иными ведомствами, перечень которых зависит специфики участка сельхозземель, в первую очередь  от вхождения в те или иные зоны с особыми условиями использования территории.

Подача заявления об изменении генплана и его предварительное рассмотрение ведомствами Московской области

Заявление об изменении генерального плана с обосновывающими материалами подаётся в Мособлархитектуру. После чего материалы рассылаются для рассмотрения и дачи заключений местной администрации и различным ведомствам Московской области. Принципиальное значение при дальнейшем рассмотрении заявления имеет позиция администрации городского округа, Минсельхоза, Комитета лесного хозяйства, Минэкологии,. А также уполномоченных органов зависимости от планируемого дальнейшего использования и типа предлагаемой застройки (Минжилполитики, Министерства промышленности, Минтранса и др.). Позиции иных органов (например ГУ культурного наследия, Минэкологии) имеют значение при вхождении участка в зоны с особыми условиями использования, связанные с компетенцией таких ведомств.

В теории, на данном этапе предусмотренные регламентом согласования с Минсельхозом Московской области и иными ведомствами могут быть получены без участия заявителя, однако надеяться на такую процедур не стоит, вопрос о таких основаниях необходимо разрешать на предшествующих этапах. 

Срок рассмотрения заявления согласующими ведомствами и градостроительным советом составляет не более 17 рабочих дней (однако срок утверждения и публикации генплана с внесёнными изменениями значительно больше).

В случае перевода сельхозземель под многоквартирную застройки до изменения генплана необходимо предварительно утвердить градостроительную концепцию в Градостроительным совете Московской области. Данная процедура предполагает собственную последовательность согласований.  

Рассмотрение изменений в генеральный план градостроительным советом Московской области

По факту получения ответов от вышеуказанных уполномоченных органов, Мособлархитектура подготавливает и направляет проект рекомендаций о внесении изменений в Генеральный план на рассмотрение в Градостроительный совет Московской области. В состав градостроительного совета входят губернатор и его заместители, руководители основных министерств, представители муниципалитета, вопрос о территории которого рассматривается и Мособлдумы. 

Результатом рассмотрения является решение об учёте или об отказе в учёте предлагаемых изменений. На основании которой далее осуществится подготовка новой редакции генплана (что является достаточно длительной процедурой, предельный срок которой не регламентирован). 

Разработка и согласование изменений в гениальный план

Генеральный план в новой редакции после его разработки будет проходить согласования  с рядом федеральных ведомств. Формально участие заявителя на данном этапе уже не требуется. На практике же при наличии потенциально проблемных вопросов оно необходимо т.к. несмотря на положительное решение Градостроительного совета риск отказа на данном этапе не исключён

Проведение публичных слушаний 

На период до конца 2024 г. публичные слушания отменены. 

Внесение изменений в правила землепользования и застройки по включаемым в границу населённого пункта участкам

Для участков сельхозземель, включаемых в границы населённого пункта, необходимо установить градостроительный регламент, допускающий строительство желаемой категории объектов. Устанавливается он правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего городского округа Московской области. Соответственно в них тоже необходимо внести изменения параллельно с изменением генплана либо сразу после одобрения таких изменений Градостроительным советом 

Вносимые изменения должны предусматривать территориальную зону, соответствующую устанавливаемой в генплане функциональной зоне и допускающую строительство планируемых владельцем участка объектов. Либо зону КРТ с необходимыми параметрами

Процедура внесения изменений схожа с вышерассмотренной для Генплана. При этом требуется подготовка заключения о возможности внесения таких изменений (их соответствии техническим регламентам) от проектной организации, состоящей в СРО. В данном заключении, как и в документации на изменение генплана, достаточно подробно рассматривается планируемая застройка как с градостроительной так и с экономической точек зрения. 

Перевод сельхозземель в границу населённого пункта с установлением зоны комплексного развития территории (КРТ)

Во многих случаях, связанных с масштабным строительством, включение земельного участка назначения в границы населённого пункта и получение права на такое строительство будет возможно только при условии включения участка в зону комплексного развития территории (КРТ). Хотя застройка участка в рамках процедуры комплексного развития влечёт ряд дополнительных сложностей на этапе строительства, во многих случаях она будет или безальтернативным вариантом или более простым с точки зрения взаимодействия с согласующими органами. Кроме того, процедура КРТ, при всех её сложностях, также позволяет застройщику разрешить ряд вопросов связанных с обеспечением участка дорогами, коммуникациями и т.д.

Так в Московской области строительство больших массивов жилой застройки на практике может быть согласовано только в режиме КРТ.

Но и в ряде иных случаев в Московской области согласовать установление зоны КРТ будет проще чем «обычной» территориальной зоны с желаемыми видами разрешённого использования.

Почему «Два М»?

Принцип работы Правового центра «Два М»  индивидуальный подход к каждому клиенту и каждой ситуации, отход от шаблонов. 

Применительно к переводу земель сельхозназначения это означает подробное изучение каждого переводимого участка до начала активных действий (градостроительный аудит). Это позволяет как увидеть неочевидные для собственника участка обстоятельства, способствующие переводу участка, так и заранее понять проблемные моменты, препятствующие либо переводу участка или его дальнейшей застройки. 

В ходе процедур перевода мы активно взаимодействуем со специалистами разного профиля – проектировщиками, экспертами в разных областях. Это позволяет со всех точек зрения обосновать перевод участка и внесение изменений в градостроительную документацию.