Зачем нужен ГПЗУ

Реализация ни одного коммерческого строительного проекта не обходится без получения на участок градостроительного плана (ГПЗУ).

Зачем нужен градостроительный план земельного участка 

ГПЗУ входит в перечень обязательных к предоставлению в уполномоченный орган документов для получения разрешения на строительство или реконструкцию объектов недвижимости. В указанных целях принимается ГПЗУ со сроком действия не более трех лет (на дату подачи заявления).

По своей природе ГПЗУ носит информационный характер, поскольку воспроизводит сведения из документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (ПЗЗ), ЕГРН и иных источников, устанавливающих ограничения использования участка. 

С этой точки зрения ГПЗУ можно было бы назвать выпиской о правовом режиме участка, получаемой для целей определения возможностей и требований по его предполагаемой застройке. 

Однако статус ГПЗУ несколько сложнее. Важнейшей его особенностью является фиксация градостроительного регламента земельного участка на трехлетний срок. Данные ГПЗУ о разрешенных к реализации на участке видах использования (ВРИ), предельных размерах участка и параметрах застройки могут использоваться застройщиком для разработки проектной документации и строительства независимо от внесения в этой части изменений в ПЗЗ. 

Таким образом, действующий ГПЗУ обеспечивает для застройщика незыблемость градостроительного регламента участка, за исключением рисков возможного включения участка в ту или иную зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

ГПЗУ нужен не только застройщикам для непосредственно реализации на конкретном земельном участке строительного проекта, но и инвесторам – для целей проверки приобретаемого участка на предмет имеющихся ограничений использования. Во многих случаях получение ГПЗУ позволяет заблаговременно, до вложения инвестором средств в покупку и освоение участка, выявить «подводные камни». Например, наложение границ участка на охранную зону объекта культурного наследия или иную ЗОУИТ, которая существенно ограничивает или вовсе запрещает капитальное строительство на участке (и которая может отсутствовать в выписке из ЕГРН). 

Важно понимать, что получение ГПЗУ для целей проверки приобретаемого актива не может заменить полноценного земельно-градостроительного аудита.

Актуальные вопросы, связанные с ГПЗУ 

Многие застройщики на этапе начала реализации проекта по строительству (реконструкции) сталкиваются с отказом уполномоченного органа в выдаче ГПЗУ либо включением в ГПЗУ некорректных сведений, незаполненностью отдельных разделов ГПЗУ. 

В подобной ситуации, прежде всего, необходимо определить – чем обусловлено соответствующее решение об отказе в выдаче градостроительного плана участка или включение (невключение) в ГПЗУ тех или иных сведений. Другими словами, имеет ли оно под собой законные основания.

Например, зачастую получаемые застройщиками ГПЗУ не содержат сведений о местах и параметрах допустимого размещения объектов недвижимости (соответствующие пункты ГПЗУ не заполнены). Если на участке допускается капитальное строительство, такие сведения обязательно должны быть отражены в ГПЗУ, даже в том случае, если на участок не распространяет действие градостроительный регламент по ПЗЗ. Уполномоченный на выдачу ГПЗУ госорган можно обязать в судебном порядке включить в ГПЗУ соответствующие сведения.

С активным развитием КРТ в Москве у застройщиков начали возникать проблемы с получением ГПЗУ при отсутствии разработанного в отношении соответствующей территории проекта планировки (ППТ). В данном случае из закона и судебной практики однозначно следует – для расположенных в зоне КРТ участков разработка документации по планировке территории является обязательной, а отказ в выдаче ГПЗУ до ее утверждения – законным. Актуально это и в том случае, если ГПЗУ запрашивается в отношении крупной территории под жилую застройку. В иных случаях можно рассмотреть возможность оспаривания отказа в выдаче ГПЗУ или исключения из полученного ГПЗУ требования о разработке ППТ.

Много споров возникает в части включения в градостроительные планы земельных участков сведений о наложении участков на границы тех или иных ЗОУИТ (санитарно-защитные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и т. д.). В зависимости от того, была ли утверждена такая зона в надлежащем порядке и действительно ли она затрагивает конкретный участок, можно ставить вопрос об оспаривании самого ГПЗУ (в части сведений об ограничениях использования участка) либо об оспаривании или внесении изменений в соответствующий нормативно-правовой акт (например, в части изменения границ соответствующей зоны).

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов в сфере земельных и градостроительных отношений. Наши юристы имеют большой опыт представления интересов застройщиков Москвы и Московской области по делам об оспаривании отказов в выдаче ГПЗУ, а также внесении в ГПЗУ изменений в части ВРИ, параметров застройки, сведений о различных ограничениях использования участков.