Сопровождение сделок с недвижимостью

Коммерческий оборот недвижимого имущества, особенно в случае, если его предметом являются дорогостоящие недвижимые вещи, такие как: предприятия, земельные участки под многоквартирную или индивидуальную жилую застройку, сельскохозяйственные угодья, какие-либо производственные объекты или объекты транспортной инфраструктуры, имущественные комплексы – нередко требует совершения сделок по сложным и нетиповым схемам. Выбор той или иной схемы зависит от множества факторов, например, от количества недвижимых вещей, приобретаемых инвестором, планируемых мероприятий с недвижимым имуществом, имущественного состояния продавца и т.д. 

В вопросе о распоряжении крупными активами особую важность приобретает анализ рисков, которые сопровождают приобретение или отчуждение недвижимой вещи. Чем ценность имущества выше, тем большими рисками сопровождается его приобретение/отчуждение. К числу таких рисков относятся: 

• неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств со стороны контрагента; 
• признание сделки, направленной на передачу недвижимости, недействительной; 
• изъятие приобретенного имущества, в том числе для государственных нужд; 
• признание приобретенного здания/строения/сооружения самовольной постройкой 
• с последующим сносом; 
• приобретение недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц; 
• приобретение земельного участка, на котором расположены незарегистрированные объекты третьих лиц;
• несоответствие градостроительного регламента приобретенного земельного участка целям инвестора; 
• приобретение земельного участка с градостроительными ограничениями, препятствующими достижению целей инвестора; 

Правовой центр Два М сопровождает сделки по приобретению недвижимого имущества крупнейших застройщиков Москвы и Московской области. Опыт сопровождения сделок во многом сформирован по результатам оказания юридических услуг при приобретении заказчиками земельных участков под многоквартирное жилье, коттеджные поселки, производственные имущественные комплексы и иные дорогостоящие активы.

При сопровождении сделок с недвижимым имуществом юридическая помощь инвестору может состоять из ряда элементов: 

• помощь в подборе актива, подходящего для целей инвестора; 
• проверка актива перед совершением сделки на предмет "чистоты" прав продавца в отношении отчуждаемого объекта, а также соответствия актива целям инвестора; 
• участие в переговорах с контрагентом по вопросу условий сделки по приобретению/отчуждению недвижимого имущества; 
• подготовка принципиальной схемы совершения сделки для минимизации рисков инвестора, а также минимизации транзакционных издержек; 
• подготовка проектов договоров во исполнение схемы совершения сделки;
• сопровождение интересов инвестора на этапе исполнения сделок, включая нотариальное удостоверение сделок, регистрацию перехода права в Росреестре, в банковских организациях и т.д. 

Юридическое сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью направлено на: 

• приобретение или отчуждение имущества на наиболее выгодных условиях;
• минимизацию транзакционных издержек, возникающих в связи с налоговыми обременениями по результатам совершения сделки, а также в связи с исполнением обязательств по сделке;
• приобретение недвижимого имущества с "чистыми" правами; 
• приобретение недвижимого имущество, соответствующего коммерческим целям инвестора; 
• обеспечение наиболее быстрого исполнения сделки, в том числе на этапе регистрации перехода прав в Росреестре; 
• получение гарантий, обеспечивающих сохранность недвижимого имущества от посягательств на него со стороны третьих лиц или контролирующих органов; 

 Рассмотрим подробнее те действия, совершение которых позволит инвестору минимизировать риски приобретения коммерческой недвижимости с недостатками, а также сэкономить денежные средства: 

1. Подбор актива. Юристы правового центра Два М подбирают объект недвижимости в соответствии с заданными параметрами. Поиск актива осуществляется как на свободном рынке, так и на электронных площадках по проведению торгов, включая торги по продаже имущества, реализуемого в рамках банкротства. Кроме того, подбор актива может осуществляться и путем поиска имущества, находящегося в федеральной или муниципальной собственности, которое реализуется на аукционе. 

2. Проверка актива. Наиболее важным этапом в рамках сопровождения сделок по приобретению имущества является юридический анализ объекта недвижимости, а также прав продавца на отчуждаемую им вещь. Проверку недвижимости целесообразно проводить двумя этапами, что позволит существенно сэкономить время инвестора. 

Первый этап предполагает первичную проверку недвижимого имущества, проводимую до вступления инвестора в переговоры с потенциальным контрагентом. В рамках указанного этапа производится анализ объекта, а также прав продавца на него исходя из общедоступных источников. Первичная проверка позволит исключить вступление в переговоры в отношении актива, не отвечающего целям инвестора.

Второй этап, как правило, проводится уже после вступления в переговоры с продавцом, в том числе после внесения задатка инвестором. Проверка актива в указанном случае представляет собой его полноценный аудит, в котором производится анализ всех публичных источников на предмет соответствия актива целям инвестора, "чистоты" прав продавца, а также имущественного положения продавца. Вместе с тем второй этап проверки предполагает анализ запрошенных у контрагента документов об объекте недвижимости, как то: вся градостроительная документация, инвентаризационные материалы, ситуационные планы, градостроительный план и т.д., а также правоустанавливающие документы продавца на недвижимое имущество и документы, касающиеся имущественного положения продавца, для исключения рисков его предстоящего банкротства и корпоративных документов, для исключения рисков оспаривания сделки по корпоративным основаниям. Также, в случае если приобретение актива планируется путем выкупа долей/акций юридического лица, производится анализ прав на указанные доли/акции.  

3. Определение схемы сделки. Оборот дорогостоящих активов, представленных недвижимым имуществом, нередко осуществляется посредством реализации различных нетиповых схем, исключающих прямую продажу объекта. К наиболее распространенным схемам реализации недвижимого имущества относится: продажа долей/акций юридического лица – правообладателя недвижимого имуществ, а также заключение инвестиционных договоров, в частности, договоров, по которым в рамках сделки одна из сторон или стороны совместными усилиями производят изменение град. регламента, оформление разрешительной документации, и окончательные расчёты поставлены в зависимость от результатов таких действий. 

Необходимо отметить, что определение схемы сделки опосредуется поиском оптимального варианта с точки зрения наименьших рисков инвестора, в частности, путем заключения предварительного договора или обеспечения исполнения обязательств контрагентов (например, путем внесения задатка), а также с учетом анализа соответствующих налоговых режимов.