Основания изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Главный вопрос, который возникает у правообладателей объектов недвижимости в тот момент, когда они узнают о планируемом изъятии: «А законно ли оно»? Или, выражаясь юридическим языком, имеются ли правовые основания для изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства? 

Следует констатировать, что принудительное изъятие органами власти недвижимости в ряде случаев законом действительно допускается. Одним из таких случаев является изъятие земель для государственных и муниципальных нужд. 

Под государственными и муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение общественно полезных интересов. То есть интересы отдельных частных лиц не могут служить причиной изъятия земельных участков, принадлежащих на том или ином праве третьим лицам.

В то же время, формулировка оснований изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в законе столь размыта, что дает возможность органам власти использовать данный механизм практически под любой проект, в котором у чиновников имеется известный интерес.

Распространенные основания изъятия участка для государственных и муниципальных нужд

Можно выделить следующие наиболее часто встречающиеся на практике основания изъятия собственности по причине общественной необходимости:

• строительство и реконструкция инфраструктурных объектов федерального, регионального или местного значения (в том числе, объекты транспорта, объекты коммунального и социального назначения)
• реализация проектов по комплексному развитию территории (КРТ)
• необходимость проведения работ, связанных с недропользованием

Закрепленный в законе перечень оснований изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд не является исчерпывающим (закрытым), дополнительные основания изъятия могут быть установлены федеральными законами.

Важно отметить, что по первому (самому популярному) основанию изъятие участков допускается лишь при условии подтверждения органом власти, принимающим решение об изъятии, отсутствия иных возможных вариантов строительства или реконструкции объектов. 

При этом зоны планируемого размещения объектов в обязательном порядке должны содержаться в утвержденной документации по планировке территории (проект планировки или проект межевания территории).

Правообладатель земельного участка может оспорить документацию по планировке территории в том случае, если докажет возможность реализации запланированного инфраструктурного строительства без изъятия принадлежащего ему участка.

Аналогично, в случае с КРТ, может оспариваться законность принятия соответствующего решения.

Основания изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения 

Изъятие участка сельхозназначения допускается не только для государственных и муниципальных нужд, связанных с реализацией КРТ или необходимостью строительства (реконструкции) тех или иных публичных объектов.

Принудительно изъять участок из земель сельскохозяйственного назначения органы власти могут также в случае, если правообладатель такого участка не использует его по целевому назначению в течение трех и более лет (в течение года в случае приобретения с публичных торгов в рамках процедуры изъятия) либо допускает нарушения при его использовании. В данном случае основания для изъятия земельного участка одновременно являются установленной законом мерой ответственности за ненадлежащее использование земли. 

Для владельцев участков, столкнувшихся с угрозой их изъятия по основанию неиспользования или использования с нарушениями, актуально заручиться профессиональной юридической поддержкой. Нередко чиновниками не соблюдается регламентированный порядок изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения или есть иные обстоятельства, позволяющие оспорить решение об изъятии. 

Что делать, если есть законные основания для изъятия земельного участка и зданий

Необходимо понимать, что решение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд принимается органом государственной власти или местного самоуправления не одномоментно. Это длительная и многоэтапная процедура, в рамках которой от возникновения у чиновников самой идеи и ее отражения в проекте планировки (межевания) территории до непосредственно изъятия, как правило, проходит несколько лет.

В этот период, даже если не будут выявлены основания для признания незаконными документации по планировке территории и решения об изъятии земельного участка, правообладатель имеет возможность предпринять ряд мер, направленных на увеличение размера возмещения при изъятии принадлежащей ему недвижимости. Отметим, что такое возмещение может включать не только сумму реально причиненного ущерба (рыночная стоимость изымаемых участка и зданий, права аренды), но и убытки, в том числе упущенную выгоду (недополученный правообладателем недвижимости из-за изъятия доход). 

Почему следует обратиться в «Два М»

В каждом конкретном случае необходимо отдельно анализировать, имеются ли основания для изъятия земельного участка, можно ли оспорить документацию по планировке территории, решение об изъятии и возвратить объект недвижимости либо же целесообразно направить усилия на получение наиболее полного возмещения за изымаемый участок и объекты, расположенные на нем. 

Юристы «Два М» специализируются на разрешении земельно-правовых вопросов и применяют в своей работе комплексный подход, позволяющий выработать наиболее эффективный для клиента путь решения проблемы.