Что делать, если принято решение об изъятии недвижимости

Для предварительного бесплатного анализа ситуации с изъятием Вашего объекта и перспективами получения компенсации укажите в форме на этой странице кадастровый номер или адрес объекта и, если известны, реквизиты решения об изъятии или о комплексном развитии территории. Также с нами можно связаться по WhatsApp.

После принятия решения об изъятии земельного участка и расположенных на нём зданий перед собственником встаёт задача максимизации размера компенсации, которая будет за неё выплачена.  

Отметим, что если дело уже дошло до распоряжения об изъятии недвижимого имущества, то в большинстве случаев речь идёт именно о получении компенсации в наибольшем размере, а не о сохранении актива. Дело в том, что решение об изъятии имущества для государственных нужд нужд принимается уже после утверждения проекта планировки или решения о комплексном развитии территории и, если они ранее не оспорены, то и изъятие суд в подавляющем большинстве случаев признает законным. 

Подробнее о том, как заблаговременно узнать о планируемом изъятии и в каких случаях его всё же можно оспорить. 

Нужно помнить, что компенсация за вошедшее в решение об изъятии имущество не ограничивается его рыночной стоимостью, а состоит из многих компонентов: 

• рыночная стоимость участка или права его аренды;
• рыночная стоимость зданий и сооружений;
• стоимость неотделимых улучшений участка, инженерных сетей на участке и за его пределами;
• упущенная выгода в связи с потерей доходов от сдачи имущества в аренду, от производственной или иной деятельности;
• расходы, в связи с выплатами собственника арендаторам имущества и иным контрагентам; 
• расходы на поиск и приобретение объекта взамен изъятого (риэлтерская комиссия);
• расходы, связанные с демонтажем некапитальных объектов на участке;
• расходы на перевозку и хранение движимого имущества, вывозимого с участка; 
• иные виды убытков в зависимости от специфики имущественного комплекса.

Подробно о порядке расчёта рыночной стоимости и убытков при изъятии.

Каждая из вышеуказанных величин имеет свою специфику расчёта. И очевидно, что изымающая сторона (орган власти, застройщик по договору о комплексном развитии территории) имеет интерес в её занижении. В связи с чем на справедливый размер компенсации стоит рассчитывать лишь при активной позиции собственника и наличии у него квалифицированной юридической поддержки. 

Особенно это актуально в тех случаях, когда компенсация выплачивается не из бюджета, а из средств коммерческой организации. Например, при комплексном развитии территории, когда застройщик платит компенсацию фактически за счёт своей потенциальной прибыли. 

После принятия решения об изъятии происходят следующие процедуры

• оценка имущества, проводимая оценщиком, привлекаемым уполномоченным на изъятие органом или организацией. На этом этапе оценщик запрашивает у правообладателя имущества сведения о нём. В том числе документацию БТИ и иные сведения о характеристиках и техническом состоянии недвижимости, сведения о доходах от использования имущества и расходах на его содержание. В интересах собственника представить на этом этапе наиболее полные сведения, подтверждающие максимальную стоимость имущества и размер иных связанных с изъятием убытков. Даже невзирая на то, что они, скорее всего не будут в должной мере приняты во внимание оценщиком. В любом случае лучше представить эти сведения и документы на досудебном этапе, чем только при проведении судебной экспертизы; 
• уполномоченное на изъятие лицо направляет собственнику проект соглашения об изъятии с приложением отчёта об оценке (подготовленного не более чем за 60 дней до направления соглашения);
• собственник имущества имеет срок от 30 до 90 дней, в зависимости от оснований изъятия, на подписание данного соглашения; 
• после направления проекта соглашения об изъятии могут проводиться переговоры собственника с уполномоченной организацией. Но на практике осуществляющие изъятие органы и организации крайне редко идут на повышение суммы относительно подготовленного по их заказу отчёта об оценке. В связи с чем переговоры актуальны в тех (не частых) случаях, когда собственника изымаемого имущества устраивает размер компенсации и остаётся урегулировать второстепенные вопросы; 
• при отказе собственника недвижимости от подписания соглашения или отсутствии его ответа в течение установленного срока уполномоченный на изъятие государственный (муниципальный) орган обращается в суд. В Москве в этом качестве выступает Департамент городского имущества (ДГИ) или различие федеральные органы, если цель изъятия относится к их компетенции; 
• суд принимает решение об изъятии. При этом спор о размере компенсации, если собственник не согласен с первоначальной оценкой, обычно выделяется в отдельное производство; 
• после вступления в законную силу решения об изъятии уполномоченное лицо выплачивает компенсацию в первоначально определённом им размере, после чего вправе регистрировать прекращение прав на имущество в Росреестра и требовать от уже бывшего собственника физического освобождения недвижимости; 
• по выделенному в отдельное производство спору проводится судебная экспертиза о размере компенсации. После вступления в силу решения по такому спору уполномоченное лицо оплачивает разницу относительно первоначального размера компенсации. 

Правовой центр предлагает следующую схему работы на всех вышеперечисленных этапах

После издания решения об изъятии недвижимости (или до его принятия, если известно что он скоро будет принято):

• предварительный анализ ситуации с изъятием и перспектив её развития (проводим бесплатно);
• заключение договора на юридические услуги;
• подробный анализ ситуации и документов на предмет того, как должен определяется справедливый размер компенсации, из чего должен состоять его расчёт. Составление перечня документов, которые необходимо собрать собственнику имущества, и действий которые ему целесообразно совершить до получения от уполномоченной организации проекта соглашения;
• участие юристов Правового центра в сборе документов и иных необходимых действиях; 
• ответ на запрос оценщика о предоставлении сведений об изымаемых объектах. В том числе сбор пакета документов для такого ответа; 
• (при необходимости) организация проведения досудебных экспертиз изымаемых объектов. Например, для определения технических параметров и стоимости неотделимых улучшений участка, расположенных на нём некапитальных объектов и т.д. 

В случаях если в решение об изъятии включены не все объекты, расположенные на участке, на нём имеются незарегистрированные объекты недвижимости, здания с признаками самовольной постройки и т.д.  отдельно разрабатываем алгоритм действий для получения компенсации за такие «проблемные» объекты.

После предложения от уполномоченной организации (с проектом соглашения о внесудебном изъятии, отчёта об оценке):

• анализ отчёта об оценке на предмет корректности расчёта стоимости;
• анализ проекта соглашения об изъятии на предмет иных, помимо стоимости, невыгодных для собственника условий; 
• направление в адрес уполномоченной организации мотивированных возражений (на основании результатов анализа отчёта об оценке и проекта соглашения, ранее собранных доказательств надлежащей рыночной стоимости);
• (при необходимости) участие в переговорах с лицом, осуществляющим изъятие. 

На этапе рассмотрения дела в суде: 

• представление интересов во всех инстанциях по спорам об изъятии о размере компенсации; 
• подбор кандидатур для проведения судебной экспертизы стоимости;
• сбор документов, предоставляемых в распоряжение судебного эксперта, необходимых для справедливой оценки изымаемого имущества; 
• подготовка всех иных необходимых процессуальных документов; 
• представление интересов на этапе получения компенсации. 

Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт и многочисленные наработки в сфере изъятия имущества и смежных с ней.