Приобретение недвижимого имущества на торгах

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Приобретение имущества через процедуру торгов – распространенный способ покупки недвижимости, позволяющий, во-первых, сэкономить денежные средства, а во-вторых, реализовать обязательные требования законодательства.

В то же время такая экономия влечёт и повышенные риски, связанные с необходимостью быстро принимать решение о покупке, ограниченным возможностями запроса документов от продавца. А во многих случаях и невозможностью предъявления претензий к продавцу после сделки.

Основные виды торгов 

Торги можно разделить на следующие большие группы, каждая из которых имеет свои процедурные особенности:

• торги, проводимые в рамках процедуры банкротства граждан и организаций;
• торги, организованные в рамках исполнительного производства;
• приобретение государственного и муниципального имущества посредством процедуры торгов.

Этапы приобретения имущества на торгах 

Несмотря на множество видов торгов, можно выделить общие этапы приобретение имущества на аукционе или конкурсе:

1. Выбор объектов, которые представлены в виде лотов на электронных площадках;
2. Регистрация на электронной площадке, получение ЭЦП, прохождение процедуры авторизации на специализированной площадке для проведения торгов;
3. Подача заявки и оплата задатка, размер которого обычно составляет до 20% от начальной стоимости лота;
4. Непосредственное участие в торгах, правила проведения которых зависят от вида торгов, а также особенностей электронной площадки;
5. Подведение итогов торгов, определение победителя, публикация информации об итогах.

Основные риски при покупке недвижимости на торгах 

1. Риски, связанные с фактическим состоянием объекта 

Данный риск связан с тем, что покупатель выбирает имущество по описанию лота на электронной площадке. В законе определены требования к описанию лотов, но они содержат лишь минимальный набор сведений:

• о времени, месте и форме торгов;
• об их предмете;
• о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги;
• сведения о начальной цене.

В связи с чем, многие факторы (например, то обстоятельство, что на участке имеется ЗОУИТы, препятствующие использования участка) могут открыться покупателю только после приобретения имущества. Однако нужно учитывать, что задаток обычно не возвращается при отказе победителя от сделки, поэтому все проверки имущества следует проводить до участия в торгах.

Особого внимания требуют случаи покупки или аренды объектов культурного наследия или недвижимости вблизи таких объектов. А также объектов на охраняемых природных территориях и т.д. Такая недвижимость с одной стороны часто продаётся или сдаётся в аренду с существенным дисконтом. С другой – сложности с её дальнейшей эксплуатацией во многих случаях перевешивают.

2. Риски, связанные с юридическими последствиями приобретения имущества на торгах

Риски, связанные с юридическими последствиями, как правило, открываются гораздо позже, чем риски, обусловленные фактическим состоянием объекта. 

При этом, если первая категория рисков, связана в основном со спорами между покупателем и организатором торгов, то для данной категории рисков характерно появления третьих лиц, а точнее даже имущественных притязаний данных лиц на объект торгов. 

К таким случаям можно отнести нарушение преимущественного право покупки (например, когда речь идет о приобретении долевой собственности), выявления наследников. 

3. Риски, связные с правами на участок под объектом. 

Особенно внимательно нужно относиться к ситуациям, когда покупатель приобретает здания без земли. А именно - если участок под объектами не поставлен на кадастровый учёт, на него не оформлен договор аренды или срок такого договора истёк. Обычно покупатель рассчитывает быстро арендовать или выкупить участок под зданием. Более того – часто на торгах приобретаются именно ветхие здания под снос с единственной целью получить права на землю. Но на практике часто вскоре после покупки выясняется что:

• градостроительный регламент, красные линии или зоны с особыми условиями использования не позволяют новое строительство на участке. 
• на одном участке с купленным объектом находится недвижимость третьих лиц, и разделить участок невозможно либо затруднительно. Либо имеются споры о границах такого участка.
• выкупная стоимость участка или арендная плата оказываются выше ожидаемых. 
• участок по тем или иным причинам не может быть выкуплен в собственность, а его аренда обременительна.  
• участок обременён правами проезда/прохода к объектам третьих лиц, дорогами общего пользования (в т.ч. не оформленными документально).
• уполномоченные органы отказывают в выкупе или аренде участка в связи с разрушенным состоянием объектов (типичный риск при покупке ветхой недвижимости).

И этот перечень рисков далеко не полный. 

Способы минимизации рисков при приобретении имущества на торгах 

Для минимизации своих рисков при покупке объекта недвижимости на торгах, необходимо:

• вступать в переписку с организатором торгов с целью выяснения, есть ли какие-то дополнительные данные об объекте;
• договариваться о возможности осмотреть здание/участок;
• провести градостроительный и земельный аудит приобретаемого объекта. Юристы правового центра «Два М» готовы вам в этом помочь;
• убедиться в том, что организатор торгов верно заполнил извещения о торгах, уведомил всех заинтересованных лиц и проводит процедуру в строгом в соответствии с законом.

Юридические эксперты в области недвижимости

Юристы Правового центра имеют обширный опыт юридической проверки недвижимости, в том числе при приобретении объектов на торгах. Накопленный опыт позволяет быстро оценить актив перед его покупкой на аукционе и исключает возможность приобретение неликвидной недвижимости. 

Для бесплатного предварительного анализа предмета торгов, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.