Самовольное строительство в Москве

Вопросы самовольного строительства в Москве особенно актуальны в связи с сочетанием высокой стоимости квадратного метра недвижимости любых классов в Москве со сложностью оформления разрешительной документации на строительство и активной деятельностью городски властей по выявлению самовольных площадей. 

Чаще всего, применительно к самовольным постройкам в Москве речь идёт о таких категориях объектов как:

• реконструкция законно возведённых объектов с увеличением из площади (пристройки, надстройки антресоли и т.д.).
• капитальные объекты, возведённые на участках, предоставленных под размещение некапитальных. 

При этом до недавнего времени существовала практика регистрации прав на объекты вышеперечисленные категорий в ЕГРН. Теперь же и городские власти и суды рассматривают объекты, зарегистрированные без разрешений на строительство или реконструкцию, как самовольные. 

 В результате на рынке недвижимости Москвы имеется множество объектов, которые зарегистрированы в ЕГРН и могут быть предметом сделок, но право собственности на которые в любой момент может быть оспорено. Причём ответчиком по иску уполномоченных органов Москвы о сносе самовольной постройки будет новый собственник объекта. Такая ситуация требует особо тщательной проверки перед сделкой в отношении любой нежилой недвижимости в Москве, изучения всей истории создания объекта и изменения его площади. 

При этом уполномоченные органы Москвы (Департамент городского имущества, Госинспекции по недвижимости) ведут системную работу по выявлению таких объектов. Поводом для обращения в суд может стать, в том числе, небольшое различие в площади здания по сведениям ЕГРН или БТИ за разные годы, изменения в данных БТИ о высотности объекта и т.д.

Способы защиты по искам о самовольных постройках в Москве.

Специфика земельных отношений в Москве резко ограничивает возможность признания права на самовольные постройки в судебном порядке. 

Так большинство участков в Москве предоставлены на праве аренды, причём на условиях прямо запрещающих строительство. И с точки зрения градостроительного регламента – участки, на которых допускается новое строительство или реконструкция с увеличением площадей являются в Москве скорее исключением. Большинство нежилой недвижимости находится в зонах сохраняемого землепользования или комплексного развития территории. В связи с чем применительно к большинству самовольных построек в Москве, помимо отсутствия разрешения на строительство, имеются и иные существенные нарушения, препятствующие их легализации через суд. 

С другой стороны – во многих случаях защита от сноса самовольной постройки в Москве возможна по основаниям пропуска срока исковой давности. Так применительно к наиболее частой ситуации – возведению самовольной постройки на участке, предоставленном под эксплуатацию существующих объектов, арбитражные суды исчисляю срок исковой давности с даты регистрации существующей площади в ЕГРН, либо с момента когда о ней стало известно контролирующим органам (смотря что произошло раньше). 

В то же время – применение исковой давности возможно только при подтверждении судебной экспертизой отсутствия угрозы для жизни и здоровья при эксплуатации объекта. А такие экспертизы, по сложившейся практике, проходят весьма придирчиво, особенно в части противопожарных норм.

При этом, несмотря на отсутствие формального регулирования, в г. Москве возможна легализация самовольной постройки во внесудебном порядке: путем направления обращения в Москомархитектуру, рассмотрения вопроса на Градостроительно-земельной комиссии, утверждения размера штрафа за самовольное строительство и выплаты штрафа на основании дополнительного соглашения к договору аренды.

О перечне объектов самовольного строительства в Москве. 

В соответствии с московским регулированием, в случае, если в ходе проведения натурного обследования уполномоченным органом выявлен факт самовольного строительства, до обращения с требованиями в суд или к правообладателю самовольная постройка вносится в реестр самовольных построек Москвы (в зависимости от наличия регистрации постройки в реестре – в приложение № 2 или № 3 к Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП).

Само по себе внесение объекта в перечень самовольных построек Москвы существенно ограничивает правомочия правообладателя земельного участка: так, до исключения строения из такого реестра правообладатель теряет возможность во внесудебном порядке перезаключать договор аренды, изменять вид разрешенного использования земельного участка, несет риск отказа во внесении любых изменений в ЕГРН в отношении объекта и т. д.

При этом исключение участков из данного перечня на практике требует отдельного обращения в суд даже в случаях, когда ранее было отказано в сносе постройки. Также инициирование судебного спора об исключении объекта из перечня самовольных построек может быть актуально если объект внесён в печень незаконно и дальнейших действий со стороны уполномоченных органов по нему не предпринимается.

Внесудебный снос самовольных построек в Москве.

Особенность московского подхода к самовольным постройкам – обширное распространение практики внесудебного сноса, которая используется наиболее активно в тех случаях, если земельный участок под постройкой подлежит комплексному развитию или изъятию в ближайшей перспективе.

Так, г. Москва устанавливает дифференцированное регулирование для построек, зарегистрированных в ЕГРН (на основании прямого законодательного запрета такие строения не могут быть снесены во внесудебном порядке) и не зарегистрированных в ЕГРН (органы власти г. Москвы рассматривают все такие объекты, расположенные на публичных, в том числе арендованных, участках, в качестве потенциально возможных объектов для сноса во внесудебном порядке).

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение споров в сфере самовольных построек, возведенных в г. Москве. Специалисты Правового центра имеют обширный опыт представления интересов застройщиков и необходимые контакты с специалистами технического профиля, участвующими в обосновании безопасности объектов самовольного строительства.