Разрешенное использование земель

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ участка) является одной из важнейших его характеристик, поскольку:

• Определяет назначение объектов капитального строительства (ОКС), которые могут быть возведены на участке (к примеру, торговля или производство);
• Является одним из основных ценообразующих факторов кадастровой оценки участка (т. е. влияет на величину кадастровой стоимости участка);
• Определяет применимую к участку ставку земельного налога или ставку арендной платы за использование публичных земель, а также размеры платежей в бюджет, связанные с осуществлением строительства или реконструкции (в т. ч. возможность применения различных льготных режимов);
• Является критерием для применения к расположенной на участке недвижимости налога на имущество по кадастровой стоимости.

Разрешение вопросов, связанных с ВРИ участков — одно из основных направлений деятельности Правового центра «Два М». Юристы «Два М» осуществляют определение вида разрешенного использования земельного участка, изменение ВРИ (в случае некорректности его установления органами власти или под реализацию конкретного проекта), приведение ВРИ в соответствие с классификатором.

Для правообладателя участка либо для лица, которое планирует его приобрести, будет актуальным определение возможных вариантов изменения разрешенного использования земельного участка - для понимания потенциала его использования, а также корректности установления существующего разрешённого использования. Это возможно в рамках градостроительного аудита и проверки объектов перед сделкой, осуществляемых «Два М».

Грамотное определение ВРИ участка до начала реализации конкретного инвестиционного проекта чрезвычайно важно, поскольку установленный ВРИ будет влиять как на расчет отдельных видов земельных платежей на период строительства (платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение ВРИ, повышенной арендной платы на период строительства или реконструкции), так и при последующей эксплуатации простроенных объектов.

Правовой центр «Два М» осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с определением, установлением и изменением ВРИ участков, включая выбор оптимального ВРИ для осуществления конкретного проекта, взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам, а также представление интересов в судебных инстанциях.

Например в одном из дел юристам Правового центра удалось в разы снизить кадастровую стоимость участка, завышенную из-за неверно определённого ранее разрешённого использования.

Как определяется разрешенное использование участка

Как правило, виды разрешенного использования участков утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определенной категории земель.

При этом, градостроительным регламентом участка могут быть предусмотрены виды разрешенного использования трех типов:

• Основные виды разрешенного использования – это те виды, которые могут быть установлены для участка его собственником без дополнительных разрешений и согласований каких-либо публичных органов.
• Условно разрешенные виды разрешенного использования – это те виды использования, которые могут быть установлены для участка только после прохождения специальной публичной процедуры и получения отдельного разрешения.
• Вспомогательные виды разрешенного использования – это виды использования, устанавливаемые в дополнение к основным или условно разрешенным, которые, как правило (но не всегда), направлены на «обслуживание» основного вида использования. В частности, в Москве именно применение вспомогательных видов разрешённого использования позволяет размещать различные коммерческие и иные объекты на участках, ранее для этого не предназначавшихся. 

Изменение ВРИ участка

Изменение ВРИ участка на виды, предусмотренные в ПЗЗ в качестве основных, является сравнительно простой процедурой.

В то же время если соответствующий вид в ПЗЗ отсутствует, то предварительно необходимо пройти процедур внесения изменений в данные правила, которая является многоэтапной, требует обоснования допустимости для участка нового разрешённого использования, его соответствия задачам развития города или района. 

Юристы Правового центра имеют богатый опыт внесения изменений в ПЗЗ для смены разрешённого использования участков.

Также в отдельных случаях возможно установление для участка ВРИ, не предусмотренного ПЗЗ (подробно ниже).

Плата за изменение ВРИ

В Москве и Московской области во многих случаях требуется вносить плату за смену ВРИ, рассчитываемую в зависимости и от старой и новой кадастровой стоимости участка. Обязанность по внесению платы и её размер зависят от назначения планируемого на участке объекта и ряда иных условий.

Должно ли разрешённое использование участка соответствовать ПЗЗ?  

ВРИ, присвоенный участку до утверждения актуальной редакции ПЗЗ, зачастую не соответствует градостроительному регламенту участка, установленному такими правилами. Так нередко принимаются новые ПЗЗ или вносятся изменения в ранее принятые без учёта существующего использования участков, назначения расположенных на них зданий

В этом случае:

• участки и ранее построенные на них объекты могут, за рядом редких исключений, использоваться по прежнему назначению бессрочно;
• строительство новых объектов и реконструкция существующих возможны только в соответствии с видами разрешённого использования, предусмотренными актуальной редакцией ПЗЗ или ранее выданным ГПЗУ до истечения срока его действия.

Сложнее когда под возведённым до принятия ПЗЗ зданием отсутствует оформленный участка или разрешённое использование такого участка ранее было определено неверно. Но и в таком случае есть основания требовать установления для участка разрешённого использования, соответствующего назначению здания. Это подтверждается многочисленной судебной практикой, включая дело А40-320178/19 в котором интересы собственника здания представляли юристы Правового центра.

Классификация видов разрешённого использования

В настоящее время действует принятый на федеральном уровне классификатор видов разрешённого использовании участков, который обязателен к применению при формировании новых участков или изменении ВРИ существующих, а также при разработке ПЗЗ, проектов планировки территории (ППТ), выдаче ГПЗУ.

В то же время ВРИ многих ранее сформированных участков определен не в соответствии с федеральным классификатором. Формально, приведение ВРИ ранее предоставленных участков в соответствие с действующим классификатором не требуется. Но данная процедура позволит избежать споров в дальнейшем. Особенно в ситуациях когда исходный ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально различных с точки зрения их влияния на размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендная плата, земельный налог, налог на имущество и т. д.). Устранение связанной с несоответствием ВРИ участка классификатору неопределённости исключит риск завышения земельно-правовых платежей.

Соответствие ВРИ участка назначению зданий на нём

Еще одной актуальной проблемой является установление органами власти ВРИ земельным участкам без учета назначения изначально расположенных на участках зданий, что нередко порождает проблемы с оформлением публичных договоров аренды, получением разрешительной документации на строительство или реконструкцию.